47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
东西问 | 刘宏：“本土化”与“跨国性”交织，新加坡华人新移民身份认同如何嬗变？******
中新社北京1月4日电 题：“本土化”与“跨国性”交织，新加坡华人新移民身份认同如何嬗变？
——专访新加坡南洋理工大学协理副校长暨南洋公共管理研究生院院长刘宏
中新社记者 吴侃
作为华人占多数的多元种族、多元文化国家，新加坡对于思考华人新移民社会认同和跨国主义间不断变化的关系提供了重要个案。近年来中新两国合作不断深化，在带来巨大经济机遇的同时，也使当地社会对华人新移民更关注，推动并强化独特的新加坡华人身份认同成为新加坡族群政策的重中之重。
在新加坡“多元一体”的族群政策下，近十年来华人新移民的社会认同产生了怎样的变化？华人新移民的“本土化”与“跨国性”进程如何交织互动？中华文化如何影响华人身份认同的构建？新加坡南洋理工大学协理副校长暨南洋公共管理研究生院院长刘宏教授近日就此接受了中新社“东西问”专访。
现将访谈实录摘要如下：
中新社记者：新加坡“多元一体”的族群政策有怎样的背景、内容和特点？新加坡的“多元一体”与中华民族“多元一体”格局有何不同？
刘宏：我认为新加坡的族群政策体现了“多元一体”的特征和追求。“多元一体”这个概念是中国著名社会学家费孝通先生在20世纪80年代末期提出来的，他从三个层面阐述“中华民族多元一体格局”的特点：56个民族是基层，中华民族是高层；汉族在从分散的多元向一体转变过程中扮演了核心凝聚作用；不同层次的认同并行不悖，各自发展自身特点，形成多语言多文化的整体。
新加坡街头的春节灯光秀。Ore Huiying摄新加坡的“多元一体”跟中国有些类似，但也存在显著差别。新加坡是中国以外唯一一个华人占多数的多元种族国家。华人占总人口的75%左右，但华人及其语言文化并未作为从多元到一体的凝聚者，新加坡在保留多元种族语言的基础上，采用英语作为通用语并以多元文化为核心来凝聚整个国家。易言之，新加坡的“多元一体”，“多元”是种族、语言、文化、宗教上的多元，“一体”是指一体的国家身份认同。这不仅是多元族裔社群融合的基础，也构成国家对新移民社群的总体政策框架。
新加坡政府的移民政策有两个逻辑，一是经济和人口逻辑，新移民可以补充对新经济发展战略至关重要的人力资本，也能协助应对持续的低生育率带来的挑战。二是政治和身份认同驱动的逻辑，它要求新加坡确保新移民紧密地融入本国具有多元种族特征的社会文化环境中。
以上述两种逻辑为考量，近年来新加坡政府制定了一系列针对新移民的政策，全力推动包括华人在内的新移民融入多元种族社会中，推动并强化独特的新加坡华人身份认同，同时也鼓励他们与中国及其他海外华人社群建立跨国商业网络。
新加坡唐人街。Newscom/视觉中国 供图中新社记者：华人新移民在建立独特的新加坡华人身份认同的过程中，同时面临“本土化”与“跨国性”两个进程，这两个进程如何交织互动？
刘宏：新移民移居海外后，同时面临着两个社会进程，即“本土化”与“跨国性”。本土通常指海外移民的移居地，本土化指华人移民因适应海外移居国社会而产生的一系列调适与变迁。跨国性是移民形成并维持其连接移居国与祖(籍)国的多重社会关系的机制和过程。
在新加坡，华人新移民的本土化与跨国性是并行不悖的，二者并非“零和游戏”，而是相互促进、彼此推动的。华人移民在努力融入移居国的同时，也在家庭、生活、事业和文化等方方面面与中国保持着密切的联系，但本土化与跨国性的深度和重要性并非完全相同，华人新移民还是以融入新加坡社会为主要导向和目标。
我们所说的“双重嵌入”是将社会学的“嵌入”这一概念置于移居国和祖(籍)国双重视野之下，探讨新移民的本土化和跨国性这两大进程如何彼此交织与互动。以新加坡华人群体中的新移民企业家为例，推动新移民企业家在新加坡和中国的双重嵌入的因素是多方面的。
一是新中两国相对开放和不断改善的移民政策。作为移民国家，新加坡一直在接受移民，随着新加坡移民人口不断增长，新加坡政府也加快推动新移民融入本土社会的步伐。二是新中两国相邻的地理因素和不断提升的经济合作环境。新加坡政府奉行开放型经济政策，注重与中国的经贸合作，对于华人新移民以及与中国在经济上联系互动持积极态度。近年来中国政府的招才引智和引资工作也不断完善，针对海外华人投资创业有一些扶持政策，鼓励他们参与中国的经济发展。三是新移民企业家与老一代华商相比，有更强的双重嵌入的意愿和能力。
新加坡民众来到寺庙向观音菩萨祈福。NurPhoto/视觉中国 供图中新社记者：新加坡华人社团在帮助华侨华人融入住在国社会和搭建与祖(籍)国联系方面分别起到怎样的作用？
刘宏：海外华人聚集区会自发形成华人自我管理的社会形式，组成华侨华人联合会、华商会、同乡会等社团。传统的华人社团大多是基于地域和亲缘成立的，而新移民社团成员来自中国不同区域，社会背景更多元化，也更具包容性，华人社团在帮助新移民融入住在国和联系祖(籍)国两方面都起到作用。
新加坡最大的华人新移民团体华源会成立于2001年，其使命包括协助会员更好地融入新加坡的多元种族社会、助推新加坡与中国的商业贸易合作等。我对华源会成立以来至2019年期间举办的263项活动进行定性和定量分析发现，与融入当地有关和与祖(籍)国有关的活动数量呈现增长趋势，但以前者更为显著。成立于2000年的新加坡天府会也有类似的发展轨迹。虽然天府是四川的别称，但其会员来自中国各地，天府会各类活动也注重将帮助会员融入住在国和加强会员与祖(籍)国的联系相结合。
作为全球化浪潮与跨界商业网络日益发展的一个方面，新移民社团也推动了制度化网络的建构。自1990年新中建交以来，特别是2001年中国加入世贸组织、2013年“一带一路”倡议提出后，两国经济关系发展迅速，中国成为新加坡最大贸易伙伴。新移民社团能更有效地推动两国间交往，在跨国商业网络建构过程中起到桥梁作用，使华人新移民企业家可以充分发挥了解两种制度、两种文化的优势，进而成为中国企业在地化的合作伙伴，同时将国外的一些先进经营管理理念带到中国。
华人在新加坡跳广场舞。朱迪锋 摄中新社记者：如何理解华人的“社会认同”？近十年来新加坡华人的社会认同产生了怎样的变化？中华文化如何影响华人身份认同的构建？
刘宏：谈到社会认同，其经典的定义是“一个社会的成员共同拥有的信仰、价值和行动取向的集中体现，本质上是一种集体观念，它是团体增强内聚力的价值基础”。进入21世纪以来，新加坡华人社群面临的关键问题就是身份认同问题，即如何在全球化时代、在这个多元种族和多元文化的国家中，塑造、培育和强化新加坡人的身份认同和内部凝聚力。
近十年来，在新加坡政治经济新常态的大背景下，华人新移民的社会认同发生了一些转变，在延续此前的多元性特征同时，其重心日益向本土认同转移。与此同时，祖籍地联系以及全球商业网络依旧发挥着不可忽略的作用。
新加坡中学生参观孙中山先生革命活动基地——新加坡晚晴园，了解辛亥革命历史。苏丹 摄这种变化其实是很自然的现象，大部分的新加坡华人在当地出生，与祖(籍)国和家乡的地缘联络有所减弱，但文化上的牵绊依然重要。例如，新加坡移民局2022年5月底取消了新生儿出生证上的父母籍贯标识，在接到很多民众特别是华人民众和社团的反馈后，移民局决定9月1日起把籍贯这一包含深厚历史文化意义的标识重新加上。
中华文化源远流长，对华人的影响是深刻且长久的，新加坡华人社会经过两百年的发展，其文化融入了住在国和东南亚的因素，呈现出本土化特点，形成了有特色的华人文化，表现在语言、文化、习惯、思维方式等方方面面。比如华人依然保持着过中国传统节日的习惯，但节俗中已融入了住在国文化特征(如捞鱼生的传统)；语言方面，新加坡华人日常使用华文时也会加入一些英文或马来语词汇等，逐渐形成植根于多元种族社会中的充满活力的新加坡华人文化。同时，政府也认同华人文化是新加坡社会很重要的组成部分，通过不同方式注重保留、传承和推广中华文化。(完)
受访者简介：
刘宏，新加坡南洋理工大学协理副校长、南洋公共管理研究生院院长、社会科学学院公共政策与全球事务系陈六使讲席教授。他的研究领域包括亚洲治理、中国与东南亚关系、国际移民和全球人才管理等。他已出版20多部专著和100多篇学术论文。中文近著包括《跨界治理的理念与亚洲实践》(2020)、《国际化人才战略与高等教育管理》(2020)、《亲爱的中国——移民书信与侨汇(1820-1980)》(2022)、《移动的边界——跨国文化、教育与认同的政治》(2022)。
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